СНТ и Управляющая Компания

    Давайте рассмотрим применение для обслуживания собственников СНТ управляющей компанией. Для начала посмотрим на правовые основы этой ситуации. Обратимся к 217 закону, п.3 ст.4 которого однозначно говорит нам, что «садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости» (далее ТСН). В свою очередь гражданский кодекс, относя  ТСН к типу некоммерческих корпоративных организаций (т.е. организаций не преследующих своей основной целью извлечение прибыли), также чётко определяет нам (ст.123.12), что «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

То есть по существу, СНТ уже является управляющей организацией созданной для совместного использования общей собственности его членов. Может ли СНТ делегировать часть своих полномочий по эксплуатации общей собственности другой организации ? Может, гражданскому кодексу это не противоречит. Но возникает вопрос, какие требования к управляющей компании, которая будет работать с СНТ. В случае с ТСЖ требования к УК, порядок выбора УК, оформление договорных отношений определяются Жилищным Кодексом и его подзаконных актах.

Так например, п.2. ст.162 ЖК РФ гласит, что «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, …) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам …, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». А п.2.2. ст.161 ЖК РФ определяет, что «при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Но следует иметь ввиду, что эти нормы и требования к управляющим организациям (в том числе и обязательное лицензирование), распространяются лишь на особый вид ТСН – товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для СНТ никаких специальных требований к управляющим организациям 217-й закон не устанавливает. И порядок выбора УК тоже не определен. Из этого виден риск того, что управляющий орган СНТ может выбрать в качестве УК сомнительную организацию, которая не обеспечит ожиданий собственников, а предъявить претензии со стороны закона будет невозможно. Все упрется в заключенный договор, который должен будет предусматривать максимум ситуаций, которые могут возникнуть в ходе эксплуатации общей собственности. А сумеет ли управляющий орган СНТ заключить такой договор ? В этом есть определенные сомнения. Также в законодательстве отсутствуют правила и регламенты по содержанию имущества и коммуникаций СНТ.

Теперь когда мы рассмотрели все минусы и риски существования УК в СНТ, то решим последнюю логическую задачу. Вот весь огород городился для того, чтобы спокойно жить, не отвлекаясь на собрания, выборы и прочие действия, которые собственники считают ненужными для себя. А не получится. согласно 217-го закона единственным законным органом управления СНТ является Правление во главе с Председателем правления. И именно они могут выбирать УК и заключать с ней договор. А если собственники уже выбрали себе Правление и председателя, то зачем нужна дополнительная “прокладка”, услуги которой обойдутся заведомо дороже, чем работа своего правления, о чем я писал в предыдущих постах.